买房买车办理贷款时，大家肯定想知道自己究竟能贷到多少钱。比如经常听到的传闻：买房可以买自己年收入5倍的房子，这是一种很粗略的估计。在实际评估贷款能力时，银行会通过计算你的债务收入比 (Debt to Income Ratio) 来评估你的贷款能力。这篇文章就对此做个简单的介绍。
1. Debt to Income Ratio
债务收入比 Debt to Income Ratio (DTI) 是常用来衡量负债能力的一个指标。DTI 计算很简单，每月的债务支出除以收入，换算成百分比就好了。数字肯定是越低越好，那么上限又是多少呢？
- 43% DTI 是一条红线。
- 特殊情况可以放宽，最高到50%吧，但较高的 DTI 会给贷款带来很多不便。
过高的债务会对日常生活质量和个人风险产生显著影响，所以理想情况下离 43% 的红线远一点更好。DTI是按照税前收入算的，交了税本身就会少一大部分钱。银行往往也不太喜欢给踩线的贷款，如果可行的话 DTI 控制在36%之下就非常不错。
2. DTI 计算方法
衡量自己应该贷多少钱？模拟贷款算一下呗。DTI = Debt / Income，所以计算就是分别找出负债和收入总额，做个除法就行。
Income：
- 这里计算税前收入，一般是取每月的 gross income
- 有奖金的话可以折算进去计算
Debt：
- 计算每月的所有债务支出：房贷、车贷、学贷、信用卡等等。每月买菜、吃饭、水电费这些钱不用算。
- 房贷：包括月供的本金、利息、地税、HOA等等，有 mortgage insurance 的话也要算上。
- 房租：如果你买了房子就不打算继续租房了，可以在计算时让他们去掉。
- 信用卡：信用卡欠款在 DTI 计算中不会算全部欠款金额
- 普通的 credit card：计算 monthly minimum payment。
- Amex charge card：签账卡没有 monthly minimum payment，所以这部分就不算了。
- 所有信用卡的欠款会在计算 net worth 时从 total assets 中被扣除。
从这个角度来看，Amex charge card 就有点耍赖了。本站大部分读者本身就每个月 pay full balance，所以是不是 charge card 差别不大，但是 charge card 不计算 minimum payment 这样可以让 debt 数量再稍微降一点点。
根据我们在《申请房贷时，Lender 会使用哪种信用分数？》中的推荐，办房贷之前最好让所有卡都维持 0 statement balance，仅留一张卡有小额 statement balance，这样可以提升一下房贷信用分。如果真的这么操作，算不算入 minimum payment 差别也不大，一张卡 minimum payment 也就几十块钱。所以这个不是什么特别值得纠结的地方。
有很多网站可以帮大家模拟计算 DTI，比如这个，有需要的可以自己去试试。
按照文章开头的例子，买5倍年收入的房子。假设小张年收入20万（税前），打算买100万的房子。进一步假设首付20%，利率2.875%，那么本金和利息月供是3602.47，折算到DTI里占21.6%。这就是很安全的数字（没算地税这些但不会增加很多吧），只要小张没有背上别的大额债务/信用缺陷，这贷款看起来妥妥的。
3. 总结
DTI 是衡量贷款能力的一个重要指标，由每月需偿还的债务金额除以每月税前收入计算得到，43%是一条红线。如果你已经工作了，没有背负学贷、车贷、医疗贷款等等，计算 DTI 时余量或许会大一些，大部分时候大家应该不需要担心自己的 DTI 会踩线，知道这东西怎么算就可以了。但如果自己有一些债务、或者收入有限（比如还在读PhD的朋友），那办贷款之前最好仔细计算一下自己的 DTI，确保不要超线。